宅地建物取引業者免許申請行政書士　田村通彦事務所【東京・品川】

宅地建物取引業とは？

いわゆる不動産屋さん、正式には宅地建物取引業、を営むための免許です。
地主さんやアパートの大家さんが自己所有の物件を賃借する行為は宅地建物取引業には含まれません。
不動産業にとって必要不可欠な宅地建物取引業とは、宅地・建物の売買や交換・貸借の代理や媒介を反復継続して行うことをいいます。

宅地建物取引業を営もうとする者は、次のように免許を受けることが必要となります。

2以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合
→国土交通大臣の免許
1つの都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合
→都道府県知事の免許

宅地建物取引業免許の有効期間

宅地建物取引業の免許は、定期的に資格要件に合致するかどうかを判断することになります。
そのため、「免許の有効期間は、5年とする。」となっており、有効期間の満了後引き続き業を営もうとする者は、その有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に更新の免許手続きをすることが必要となります。
この手続きは必ずしなければならないものであり、この手続きを怠った時は免許が失効となり、更新の手続きをしないまま宅地建物取引業を営むと罰則が科されるので注意が必要です。

宅地建物取引業免許を受けるための要件

申請は個人でも法人でも可能です。
但し、法人の場合は「商業登記簿」の事業目的欄に宅地建物取引業を営む旨登記されていることが必要です。
また申請をする場合、「欠格事由」に該当するかどうかの調査をすることが重要となります。
免許を受けた後も、「欠格事由」に該当することとなった場合には、その免許は取り消されます。

宅地建物取引主任者

試験に合格後、取引主任者資格登録をして取引主任者証の交付を受けている者をいいます。
事務所等には一定数以上の成年者である専任の取引主任者を設置することが義務づけられています。
国土交通省令では、一つの事務所において「業務に従事する者」5名に1名以上の割合となっています。
案内所等には少なくとも1名以上の取引主任者の設置を義務づけています。
もし専任の取引主任者の数が不足した場合は、2週間以内に補充するなど必要な措置をとらなければなりません。
資格登録者に住所や宅地建物取引業者の勤務先等が変更した時には遅滞なく変更登録申請をしなければなりません。
事務所

宅地建物取引業の免許制度において、「事務所」は免許権者及び後述の営業保証金等の面から、重要な意味をもち、そのため事務所の定義、形態などが非常に厳格に定められています。
たとえば、マンション等の集合住宅の一室を事務所として使用することは原則として認められません。一般の戸建て住宅も原則として認められませんが、入口要件、間仕切り要件などをクリアすれば認められる場合があります。

宅地建物取引業免許申請手続き

書類の作成→免許申請→審査→免許→営業保証金の供託（保証協会への加入）→届出→免許証交付→営業開始

営業保証金の供託

営業保証金の供託とは？

取引が公正かつ安全に行われるよう多くの規制をしていますが、それでも事故が発生してしまうことがあります。
これらの取引によって生じた債務について弁済を一定範囲で担保するため、あらかじめ最寄りの「供託所」に法定の「営業保証金」を供託し、生じた損害に相当する金銭の還付を受けることができることをいいます。
そして供託物受入れの記載のある供託書の写しを添付して都道府県知事に所定の届出をしなければなりません。この届出の後でないと営業を開始することができません。届出をしないまま営業した時は、懲役などに問われますのでご注意を。すべての手続きを免許日から3ヵ月以内に完了しなければなりません。

保証協会

保証協会は国土交通大臣から指定を受けた社団法人で、苦情の解決、従事者にたいする研修、取引により生じた債権の弁済等の業務を行っています。取引により債権が生じた者は、保証協会の認証を得て、営業保証金相当額の範囲内において弁済を受けられるようになっています。弁済業務保証金分担金を支払い、保証協会に加入すれば、営業保証金を供託する必要はありません。